محاسبه  کمیسیون املاک

در سال ۱۴۰۳، تعرفه کمیسیون مشاوران املاک برای معاملات ملکی در ایران با هدف ایجاد شفافیت، رعایت انصاف و همچنین کاهش اختلافات بین طرفین معامله توسط اتحادیه مشاوران املاک به‌طور رسمی تعیین و اعلام شده است. این تعرفه‌ها به‌طور خاص برای انواع مختلف معاملات از جمله خرید و فروش، اجاره، رهن و رهن و اجاره به‌صورت جداگانه تعیین گردیده‌اند. در ادامه، به تفصیل این تعرفه‌ها و نحوه محاسبه آنها آورده می‌شود.

کمیسیون خرید و فروش ملک

در معاملات خرید و فروش ملک، کمیسیون مشاوران املاک به‌طور معمول به‌صورت درصدی از قیمت نهایی ملک محاسبه می‌شود. نرخ استاندارد کمیسیون در این معاملات ۰.۵ درصد از ارزش فروش ملک است. این مبلغ به‌طور مساوی بین طرفین معامله، یعنی خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود. به عبارت دیگر، هر کدام از طرفین معامله موظف به پرداخت ۰.۲۵ درصد از قیمت کل ملک خواهند بود. علاوه بر این، مالیات بر ارزش افزوده به میزان ۱۰ درصد به مبلغ کمیسیون افزوده می‌شود.

• میزان کمیسیون: ۰.۵ درصد از ارزش کل ملک
• تقسیم کمیسیون: هرکدام از طرفین (خریدار و فروشنده) ۰.۲۵ درصد پرداخت می‌کنند
• مالیات بر ارزش افزوده: ۱۰ درصد به مبلغ کمیسیون اضافه می‌شود

نکات مهم در خرید و فروش ملک:

• تعیین ارزش ملک: قیمت نهایی ملک باید بر اساس توافق طرفین (خریدار و فروشنده) تعیین شود. این قیمت مبنای محاسبه کمیسیون است.
• لزوم دریافت رسید: مشاور املاک باید رسید کتبی از پرداخت کمیسیون به هر یک از طرفین معامله (خریدار و فروشنده) صادر کند.
• مراحل پرداخت: پرداخت کمیسیون معمولاً پس از انعقاد قرارداد رسمی و پس از انتقال مالکیت یا ثبت معامله، انجام می‌شود.

مثال ۱: فروش ملک به ارزش ۲ میلیارد تومان

فرض کنید یک ملک به ارزش ۲ میلیارد تومان به فروش می‌رسد. در این صورت، محاسبه کمیسیون به شرح زیر است:

• مرحله ۱: ۰.۲۵ درصد از ۲ میلیارد تومان = ۵,۰۰۰,۰۰۰ تومان
• مرحله ۲: مالیات ۱۰ درصد کمیسیون = ۵۰۰,۰۰۰ تومان
• مرحله ۳: مجموع کمیسیون و مالیات = ۵,۵۰۰,۰۰۰ تومان

کمیسیون اجاره ملک

برای معاملات اجاره ملک، کمیسیون مشاوران املاک به‌صورت ۲۵ درصد از اجاره ماهیانه ملک محاسبه می‌شود. به این معنا که این میزان کمیسیون برابر با یک چهارم اجاره ماهیانه است. همچنین، مالیات بر ارزش افزوده به میزان ۱۰ درصد به مبلغ کمیسیون افزوده می‌شود.

• میزان کمیسیون: ۲۵ درصد از اجاره ماهیانه
• مالیات بر ارزش افزوده: ۱۰ درصد به مبلغ کمیسیون افزوده می‌شود

مثال ۲: اجاره ملک با اجاره ماهیانه ۳ میلیون تومان

برای یک ملک با اجاره ماهیانه ۳ میلیون تومان، محاسبه کمیسیون به این صورت است:

• مرحله ۱: ۲۵ درصد اجاره ماهیانه = ۷۵۰,۰۰۰ تومان
• مرحله ۲: مالیات ۱۰ درصد کمیسیون = ۷۵,۰۰۰ تومان
• مرحله ۳: مجموع کمیسیون و مالیات = ۸۲۵,۰۰۰ تومان

کمیسیون رهن کامل:

در صورتی که معامله‌ای به‌صورت رهن کامل انجام شود، مبلغ رهن به اجاره تبدیل می‌شود و سپس کمیسیون بر اساس مبلغ اجاره محاسبه می‌شود. به‌طور معمول، هر یک میلیون تومان رهن معادل ۳۰ هزار تومان اجاره است. پس از تبدیل مبلغ رهن به اجاره، درصد کمیسیون و مالیات بر آن اعمال می‌شود.

• تبدیل رهن به اجاره: هر یک میلیون تومان رهن معادل ۳۰ هزار تومان اجاره است.
• مالیات بر ارزش افزوده: ۱۰ درصد به مبلغ کمیسیون افزوده می‌شود

مثال ۳: رهن کامل ۵۰ میلیون تومان

در صورتی که مبلغ رهن کامل ۵۰ میلیون تومان باشد، ابتدا این مبلغ به اجاره تبدیل شده و سپس کمیسیون و مالیات بر آن محاسبه می‌شود:

• مرحله ۱: تبدیل رهن به اجاره (۵۰ × ۳۰,۰۰۰) = ۱,۵۰۰,۰۰۰ تومان
• مرحله ۲: ۲۵ درصد معادل اجاره = ۳۷۵,۰۰۰ تومان
• مرحله ۳: مالیات ۱۰ درصد کمیسیون = ۳۷,۵۰۰ تومان
• مرحله ۴: مجموع کمیسیون و مالیات = ۴۱۲,۵۰۰ تومان

کمیسیون رهن و اجاره

این نوع قراردادها معمولاً ترکیبی از رهن و اجاره هستند که در آن مبلغ رهن ابتدا به اجاره تبدیل می‌شود و سپس با اجاره ماهیانه جمع می‌شود. سپس کمیسیون بر اساس مجموع اجاره و معادل رهن محاسبه می‌شود. معمولاً درصد کمیسیون ۲۵ درصد از مجموع اجاره و معادل رهن است.

مثال ۴: رهن ۲۰ میلیون تومان و اجاره ۲ میلیون تومان

در این مثال، محاسبه کمیسیون برای یک قرارداد رهن و اجاره به شرح زیر است:

• مرحله ۱: تبدیل رهن به اجاره (۲۰ × ۳۰,۰۰۰) = ۶۰۰,۰۰۰ تومان
• مرحله ۲: مجموع اجاره ماهیانه و معادل رهن = ۲,۶۰۰,۰۰۰ تومان
• مرحله ۳: ۲۵ درصد مجموع اجاره = ۶۵۰,۰۰۰ تومان
• مرحله ۴: مالیات ۱۰ درصد کمیسیون = ۶۵,۰۰۰ تومان
• مرحله ۵: مجموع کمیسیون و مالیات = ۷۱۵,۰۰۰ تومان

توضیحات تکمیلی درباره تخلفات و شکایات:

در صورتی که مشاوران املاک از تعرفه‌های رسمی و تعیین‌شده تخطی کنند، مشتریان می‌توانند از طریق اتحادیه مشاوران املاک شکایات خود را مطرح نمایند. مشاوران موظف هستند که تمامی جزئیات مالی مربوط به کمیسیون را به‌صورت شفاف و کتبی به طرفین معامله ارائه دهند.

• رسید کمیسیون: مشاور املاک باید رسید کتبی و مشخصات دقیق پرداخت کمیسیون را به هر یک از طرفین معامله ارائه دهد.
• گزارش تخلفات: در صورت هرگونه تخلف، شکایات باید به اتحادیه مشاوران املاک ارسال شود.
• تعهد به شفافیت: مشاوران باید تمامی جزئیات و محاسبات مربوط به کمیسیون‌ها را به‌طور کامل و شفاف برای طرفین توضیح دهند.

توجه: این تعرفه‌ها و محاسبات برای سال ۱۴۰۳ تنظیم شده است و ممکن است در سال‌های آینده تغییراتی در آن اعمال شود.

قوانین فسخ قرارداد در املاک

در ایران، فسخ قراردادهای املاک تحت قوانین خاصی انجام می‌شود که باید به آنها توجه شود. این قوانین عمدتاً بر اساس قانون مدنی ایران و مقررات اجاره و فروش املاک است. در اینجا به برخی از مهم‌ترین قوانین فسخ قراردادهای اجاره و خرید و فروش املاک اشاره می‌کنم:

1. فسخ قرارداد اجاره

قراردادهای اجاره در ایران می‌توانند بر اساس شرایط مختلف فسخ شوند:

• فسخ قرارداد به‌وسیله مستأجر:
  • مستأجر می‌تواند با ارائه اخطار کتبی و طبق مدت‌زمان معین (معمولاً یک ماه قبل از فسخ) قرارداد اجاره را فسخ کند.
  • در صورتی که مالک تعهدات خود را در قبال ملک (مثل تعمیرات ضروری) انجام ندهد، مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
• فسخ قرارداد به‌وسیله مالک:
  • مالک می‌تواند قرارداد را در صورتی فسخ کند که مستأجر اجاره را به‌موقع پرداخت نکند.
  • همچنین، در صورتی که مستأجر از ملک به‌طور غیرقانونی استفاده کند یا ملک را به غیر اجاره دهد، مالک حق فسخ قرارداد را دارد.
• فسخ به‌وسیله شرایط خاص:
  • در مواردی مانند نقض شرایط خاص قرارداد (نظیر تخریب یا آسیب عمدی به ملک)، هر دو طرف (مالک و مستأجر) می‌توانند قرارداد را فسخ کنند.

2. فسخ قرارداد فروش ملک

فسخ قرارداد خرید و فروش ملک در ایران به‌طور عمده بستگی به شرایط موجود در قرارداد دارد:

• فسخ به‌وسیله خریدار:
  • خریدار می‌تواند قرارداد را در صورتی فسخ کند که فروشنده نتواند مالکیت قطعی ملک را به‌ویژه در موارد مشکلات حقوقی یا نبود مدارک قانونی ثابت کند.
  • همچنین اگر ملک مشکلات قانونی داشته باشد (مانند داشتن بدهی‌های مالیاتی یا ثبت نشدن به نام فروشنده)، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
• فسخ به‌وسیله فروشنده:
  • فروشنده می‌تواند قرارداد را در صورتی فسخ کند که خریدار نتواند مبلغ خرید را به‌موقع پرداخت کند.
  • در صورتی که خریدار نتواند مدارک هویتی یا قانونی لازم برای خرید ملک ارائه دهد، فروشنده می‌تواند درخواست فسخ قرارداد دهد.

3. شرایط فسخ قرارداد در صورت وجود فورس ماژور

در شرایط خاص و بروز حوادث غیرقابل پیش‌بینی (مانند زلزله، سیل، جنگ یا تغییرات اساسی در شرایط قانونی)، هر دو طرف ممکن است قادر به فسخ قرارداد باشند.

4. مراحل فسخ قرارداد

• نوشته شدن اخطار رسمی: فسخ قرارداد باید با یک اخطار کتبی رسمی به طرف مقابل اطلاع داده شود.
• پرداخت غرامت (در صورت لزوم): طرفی که فسخ قرارداد را درخواست می‌کند ممکن است ملزم به پرداخت غرامت به طرف مقابل باشد، مگر اینکه قرارداد به دلیل نقض تعهدات طرف مقابل فسخ شود.

5. نکات دیگر

• برای جلوگیری از مشکلات حقوقی در آینده، توصیه می‌شود که قراردادهای اجاره یا خرید و فروش ملک به‌دقت تنظیم شوند و در صورت امکان از مشاور حقوقی یا وکیل کمک گرفته شود.
• در صورت بروز اختلافات، طرفین می‌توانند به مراجع قضائی و یا مراجع داوری مراجعه کنند.

در کل، فسخ قرارداد در ایران تحت شرایط خاصی ممکن است انجام شود و این امر باید طبق قوانین مدنی و با رعایت اصول حقوقی صورت گیرد.